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2018年全年鄭州市房地產市場分析簡報
時間:2019年02月27日    URL:http://www.64964771.cn   開源小編      點擊次數:1128            
 
 
數據來源:
 
    成交土地信息:根據中指數據研究院整理得出。
 
    存量住房均價:根據VISS系統監測的鄭州市8個區域,共計3758個存量住宅小區均價,采用定基定權重的方式計算得出,以保證各期價格的可比性。
 
    新建住宅、商業、辦公交易信息:根據鄭州市住房保障和房地產管理局數據整理得出。
 
    VISS系統是由中估聯行研發的在線批量評估系統。該系統充分集成信息技術與估價師經驗,為房地產估價業務提供全新方式的在線評估數據支持。
 

注:如有詳細數據需求合作,請致電文章下方聯系電話。

 
一、宏觀經濟分析
 
    1、2018年全年,我國GDP與去年同期相比上漲6.6%;2018年12月份,CPI環比持平,同比漲幅有所回落;PPI環比降幅擴大,同比漲幅回落較多。
 
二、鄭州市房地產市場運行情況
 
1、土地市場狀況
 
    2018年12月份鄭州市土地市場成交量和樓面均價環比同比均呈現量價齊跌;2018年全年鄭州市土地市場成交量和樓面均價同比呈現量價齊升。2018年12月份鄭州市成交土地面積33.26萬平方米,環比下降59.04%,同比下降57.42%;成交樓面均價3444元/平方米,環比下降7.19%,同比下降14.69%;2018年全年成交土地面積1003.64萬平方米,同比上漲8.31%;成交樓面均價2856元/平方米,同比上漲5.35%。
 
2、住宅市場狀況
 
A.新建商品住宅
    2018年12月份,新建住宅市場環比呈現量漲價跌,同比呈現量價齊升;2018年全年新建住宅市場同比呈現量價齊升。2018年12月份,市區新建商品住宅成交套數和成交面積分別為43548套和438.07萬平方米,環比分別上漲71.04%和74.07%,同比分別上漲55.55%和55.29%;市區新建商品住宅均價為8587元/平方米,環比下降0.62%,比去年同期上漲8.31%。2018年全年,新建商品住宅累計銷售成交套數和成交面積分別為215920套和2128.76萬平方米,同比分別上漲24.38%和24.92%;市區新建商品住宅均價為9010元/平方米,較去年同期上漲4.09%。
 
B.存量住宅
    2018年12月份,市區存量住宅成交量環比呈現量跌價漲,同比呈現量價齊升;2018年全年,市區存量住宅成交量同比呈現量跌價漲。2018年12月份市區存量住宅成交套數和成交面積分別為4088套和37.06萬平方米,環比分別下降8.89%和9.48%,同比分別上漲11.51%和9.12%;存量住宅均價為13621元/平方米,環比上漲0.50%,同比上漲2.34%;2018年全年,存量住宅成交套數和成交面積分別為47206套和423.57萬平方米,同比分別下降8.65%和10.99%;存量住宅均價為13475元/平方米,同比上漲4.09%。
 
3、商業市場狀況
 
    2018年12月份,鄭州市新建商業用房環比呈現量價齊升,同比呈現量跌價漲;2018年全年,鄭州市新建商業用房同比呈現量跌價漲。2018年12月份,鄭州市新建商業用房成交套數和成交面積分別為1008套和7.82萬平方米,環比分別下降6.75%和上漲3.85%,同比分別下降41.67%和30.12%;新建商業用房均價17356元/平方米,環比上漲5.45%,同比上漲17.14%。2018年全年鄭州市新建商業用房成交套數和成交面積分別為15327套和97.97萬平方米,同比分別下降5.74%和18.00%;新建商業用房均價15809元/平方米,同比上漲5.67%。
 
4、辦公市場狀況
 
    2018年12月份,鄭州市新建辦公用房環比呈現量漲價跌,同比呈現價漲量跌;2018年全年,鄭州市新建辦公用房同比呈現量跌價漲。2018年12月份,鄭州市新建辦公用房成交套數和成交面積分別為2611套和13.13萬平方米,環比分別上漲22.70%和25.05%,同比分別上漲20.88%和下降4.86%;新建辦公用房均價12567元/平方米,環比下降2.61%,同比上漲11.62%。2018年全年鄭州市新建辦公用房成交套數和成交面積分別為23543套和134.34萬平方米,同比分別上漲8.49%和下降8.54%;新建辦公用房均價12744元/平方米,同比上漲7.57%。
 
三、市場走勢分析
 
    從去化周期來看:鄭州市商品住宅市場庫存量持續減少,市場呈現“供不應求”趨勢,去化周期持續縮短;辦公、商業市場庫存量均有所增加,呈現“供大于求”趨勢,去化壓力依舊較大。
 
    2018年“兩會”確定了房地產調控的政策基調,進一步強調“房子是用來住的,不是用來炒的”、“下決心解決好房地產市場問題,堅決遏制房價上漲”的總體定位和基調,規劃實施青年人才公寓建設,加快促進房地產市場平穩發展,吸引優秀人才,留住高端人才,提升創新能力、促進經濟社會發展,再加上鄭州作為國家中心城市,其集聚資源、項目、人才等的能力不斷加強,加之引才引智政策不斷強化,城市人口正在快速增加,直接提升商品房的需求。
 
    2018年全年,鄭州市區新建商品住宅成交套數215920套,成交面積2128.76萬平方米,成交均價9010元/平方米;存量住宅成交套數47206套,成交面積423.57萬平方米,成交均價13475元/平方米。新建住宅和存量住房成交量相差明顯,存量住宅成交套數僅占新建住宅成交套數的21.86%。近年來,隨著城市不斷外擴,鄭州開啟五環時代,地鐵五號線試運行,城市交通的快速發展,便捷度大大提高;外圍公共基礎設施建設速度明顯加快,新房規劃建設小區環境綠化率不斷提高、小區內部配套越來越完善,物業管理制度不斷提升、房屋質量和建筑材料要求越來越嚴格,加上購房者對于新房的偏好,新房成交優勢明顯。其中,主要原因還有新房價格明顯低于存量住宅價格,這也使一些剛需人群把購房需求轉移到新建住宅上,造成鄭州住宅樓市呈現新房熱二手房冷的“兩重天”狀態。
 
    預計在現有政策維持不變的前提下,未來鄭州樓市住宅市場整體在平穩中會略有浮動,住宅市場整體仍會以維穩為主;商業、辦公市場庫存量依舊較大,將維持穩價去庫存的局面。
 

 
免責聲明
 
    本報告中的意見和內容僅供參考,并不構成對所述市場交易的出價或評估。我司及其雇員對使用本報告內容所引發的任何直接或間接損失概不負責。
 
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